Fröjdhpunktse

And The Band Played On

Etikett: bostadskö

Bostadsmarknaden kanske skulle må bra av mindre politik istället för ännu mer detaljreglering

Den galopperande bostadskrisen förvärras nu dag för dag. Att få tag i en lägenhet i Stockholm innebär numera inte bara att man behöver stå i bostadskön i ett antal decennier. Det har ju förvisso varit själva grundtillståndet under 70 års tid, vilket jag skrev om i Aftonbladet härom veckan. (Artikeln 70 år av kö och kris finns även att läsa i Aftonbladet Plus.)

bostadskris_fse

Aftonbladet den 15 oktober.

Vad som är den stora skillnaden idag, om man bortser från det faktum att det numera står drygt 550.000 i kö mot bara 22.000 1947 är att det numera råder kö – överallt.

propaganda47

Stockholms bostadsförmedling bildades 1947, och dess första beslut var en dra igång en stor propagandakampanj för att skrämma bort folk från att flytta till huvudstaden.

Tidigare hade innerstad och närförort förvisso långa kötider, medan det oftast gick att få tag i lediga bostäder lite längre bort från stan, i de så kallade miljonprogrammen. Nu är det fullt överallt och köerna närmar sig tio år även i utanförskapsområden som Husby, Tensta och Rinkeby.

I veckan uppmärksammade Sydsvenskan att Malmö beslutat att köpa in 56 bostadsrätter under kommande år till en kostnad av 50 miljoner kr. Detta för att kunna uppfylla sina åtaganden  enligt den migrationspolitiska uppgörelsen, där kommunerna åläggs att ta emot  tusentals  nyanlända som slussas ut under kommande år.

Istället för att behöva ta impopulära beslut som att låta nyanlända gå före i bostadskön – i Ekerö kommun kommer sannolikt samtliga lediga lägenheter nästa år gå till denna grupp – väljer alltså Malmö liksom ett flertal andra kommuner att köpa lägenheter på den öppna marknaden.

Problemet är att när en stor aktör som kommunen köper upp var åttonde tillgänglig bostadsrätt på marknaden – där man oundvikligen tvingas in i budgivningar mot privatpersoner –  är det ofrånkomligt att det inte också får en prispåverkan. Att som kommunen hävda att detta inte driver upp priserna är bara rent fjanteri. Om man ska köpa en lägenhet på den öppna marknaden är det nämligen bara en sak som gäller: Att vinna budgivningen genom att lägga mer än alla andra spekulanter.  Och en penningstark aktör som bestämt sig för att köpa behöver inte låta sig begränsas av storleken på införskaffade lånelöften.

(I detta fall är det ju dessutom Sveriges skattebetalare som gemensamt garanterar fiolerna via det kommunala utjämningssystemet, eftersom Malmö egentligen är utfattigt.)

Och hur skulle kommunens ombud veta exakt vid vilken budnivå det är dags att dra sig ur affären för att köpet inte ska bli ”marknadsstörande”?

Självklart kommer ett antal hundra kommunala skattemiljoner extra på bostadsrättsmarknaden att ytterligare driva på prisuppgången. Vilket ju onekligen är intressant, med tanke på hur extremt viktigt samma politiker tyckte det var för bara några månader sedan att till varje pris kyla ner den överhettade marknaden. Det var ju därför det lagstadgade amorteringskravet röstades igenom – en lag som skulle få hejd på den osunda prisutvecklingen på fastighetsmarknaden.  (Vilket den också såg ut att göra, i alla fall till en början.)

Nu, ställd inför en situation där samma politiker finner sig ha lovat mer än de klarar av, väljer de att agera i panik och hälla ännu mer bensin på brasan.

Denna typ av politisk aningslöshet är förvisso inget nytt, särskilt inte när det gäller svensk bostadspolitik. Som jag berörde i min artikel, finns det en röd tråd som löper från 1947 fram till idag. Nämligen att det som kallats ”bostadspolitik” ständigt har misslyckats med att lösa bostadsbristen. Påfallande ofta har åtgärderna istället förvärrat problemen.

I en klass för sig i avdelningen kontraproduktiv politik står beslutet att ge en enskild lobbygrupp – Hyresgästföreningen – i det närmaste oinskränkt makt över hyrorna.  Från början var tanken god – hyresgäster skulle slippa skörtas upp av skrupelfria värdar – men idag har hela systemet med hyresregleringen havererat och driver paradoxalt nog på en utveckling mot allt färre hyresrätter.

I DI skriver företrädare för branschorganisationen Fastighetsägarna hur privata hyresvärdar i årets förhandlingar hindrades från att höja hyrorna med mer än 0,7 procent för 2017 – alltså långt under den beräknade inflationen som bedöms hamnat på  1,8 procent. Ur debattartikeln:

HGF lämnade förhandlingsbordet efter att ha erbjudit Stockholms fastighetsägare en hyreshöjning på 0,7 procent. Signalen till stadens hyresvärdar är tydlig: ”Passa på att sälj era fastigheter nu när fastighetspriserna är höga. Ni kommer inte att tjäna något på att behålla dem.”

För 40 år sedan var 90 procent av lägenhetsbeståndet i Stockholm hyresrätter. Idag är andelen nere på 35 procent. Detta är ett resultat av att det blir en allt sämre affär att hyra ut lägenheter, samtidigt som fastighets- och bostadsrättspriserna sätter ständigt nya prisrekord. Och vilken hyresgäst i Stockholms innerstad eller närförort nobbar möjligheten att bli mångmiljonär utan att ha behövt göra något mer än att hänga kvar i sin lägenhet – oavsett om hen har behov av den eller inte – tills det blir dags för ombildning?

Fastighetsägarna bedömer att med nuvarande takt kommer hyresrätten att vara i det närmaste utrotad i Stockholm i början av 2020. Då kommer det bara finnas bostadsrätter i innerstaden som blir ett exklusivt reservat för mångmiljonärer; bostadskarriärister som kan tacka 70 år av feltänkt politik för sin rikedom.

Allt medan inflyttande, studenter, nyanlända och hemlösa möts av allt högre murar. Dessa hänvisas till att betala ständigt högre andrahandshyror eller köpa bostadsrätt för mångmiljonbelopp. Det senare en möjlighet som starkt begränsats genom det nyligen klubbade amorteringskravet, åtminstone om man är ung och saknar föräldrar med miljoner på banken eller möjlighet att öka den egna belåningen.

Och lyckas de trots allt få lånelöfte kan de alltså se fram emot det tveksamma nöjet att bli örverbjudna av den egna kommunen som också är ute på lägenhetsjakt.

Den enda politik som egentligen inte prövats under de alla dessa decennier av ständigt eskalerande bostadskris är – mindre politik.

Kanske det vore något att prova på? Det kan i alla händelser inte bli värre än det är nu.

Intressant?

Fler om , , ,

Marknad på gränsen till nervsammanbrott

”Är du inte klok, du kunde ju sålt din köplats för 50.000! Det är det flera som gjort” utbrast frisören. Han, ursprungligen från Istanbul, är uppvuxen och fostrad i ett samhälle där stekta sparvar sällan flyger in i öppen mun och det istället gäller att armbåga sig fram om man vill få tag på exempelvis någonstans att bo. Att bara ställa sig i kö och passivt avvakta samhällets leverans av en bostad till rimligt pris är ingen framkomlig väg i det forna hemlandet, men i Sverige tror konstigt nog fortfarande många på att det existerar en fungerande hyresmarknad –  och att om man bara ställer sig i bostadskön kommer man förr eller senare att få en fin lägenhet i centrala Stockholm, till överkomlig hyra.

Moahahahahahaha!

Sanningen är att marknaden för hyresrätter – i alla fall i Stockholm – för länge sedan upphört att vara en marknad, om den nu någonsin varit det i modern tid. Jan Jörnmarks ambitiösa genomgång av 70 års havererad centralstyrning av bostadsmarkanden i tidskriften Kvartal ger närmast bilden av totalt kaos och ständiga misslyckanden med att lösa icke-existerande problem med politisk detaljstyrning som såväl ödelagt våra städer som skapat ett permanent bostadsbrist.

”Hyresmarknaden” av idag har i allt väsentligt blivit en exklusiv, sluten klubb,, vars syfte är att till skydda den priviigierade klick som lyckats skaffa ett hyreskontrakt från ödet att drabbas av högre hyror – så kallade marknadshyror – medan den som står utanför vackert får stå kvar i farstun. Den som en gång fått tag på en hyreslägenhet släpper den aldrig – i alla fall inte utan betydande kontant ersättning. Hyresmarknadens ständigt växande utanförskap kan i bästa fall räkna med en sunkig etta i Skärholmen efter tio år i kö. (Ifall maffian inte redan hyrt ut den i andra, tredje eller fjärde hand till ett dussintal asylsökande.)

Hyresmarknaden, som alltså inte alls är en marknad, kan vi sålunda glömma ifall målet är att få tag på en lägenhet i Storstockholm. Och därför är vi alltså hänvisade till den enda del av bomarknaden som fortfarande kan kallas någorlunda fri – bostadsrättsmarknaden. Där det gäller att ha en rymlig plånbok, eller lånelöfte i Mona Sahlins-livvakts-klass för att skaffa en plats att bo. Och här är det pengarna som avgör var du hamnar – eller dina vuxna barn som du är närmast desperat att bli av med.

Därmed är vi tillbaka till den turkiske frisören, som har sin salong i området där jag bor. Bostadsområdet är ett av de mest attraktiva i kommunen, och har belönats med stadsbyggnadspriser ett flertal gånger – främst för sin lyckade blandning av arbetsplatser och bostäder.

Men så förra året kastades alla kommersiella verksamheter ut.  De galopperande lägenhetspriserna hade nämligen gjort det betydligt mer lukrativt att bygga om lokalerna till bostadsrätter. Så nu är den prisbelönta, levande stadsdelen raskt på väg att förvandlas till ännu en sovstad, när mer än 300 lägenheter ersätter kontor och arbetsplatser.

Inför försäljningsstarten fanns det möjlighet att anmäla sig som sökande på byggföretagets hemsida. Vid säljstarten några månader senare bjöds alla registrerade in för att anmäla intresse för lägenheterna – och då jag var nummer 28 i kön hade jag i det närmaste garanterad förtur till en av de nya lägenheterna.

Av diverse skäl, inte bara ekonomiska, valde jag att inte gå vidare och boka en bostad (dottern behöver en nu, inte om två år), och struntade därför i att utnyttja min förtur. Ett beslut som i backspegeln var extremt korkat, för att uttrycka det milt. För som frisören upplyste mig om – köplatserna var guld värda, och jag hade därför öätt kunnat sälja min plats i kön till en annan hugat spekulant för ett antal 10.000-tals kronor under bordet. Alternativet hade varit att genomföra köpet, och sälja vidare lägenheten med en fet vinst.

Så vad är det egentligen som driver på detta galopperande vansinne?

Tja, förutom de stadigt sjunkande räntorna, i kombination med en allt mer akut bostadsbrist – det fattas bostäder i nivå med ytterligare ett Göteborg – är det framför allt de senare årens återkommande politiska hot/löfte om att införa amorteringskrav som fått priserna att skjuta i höjden. Situationen har skapat en oro i samhällskroppen som det nästan går att ta på. En slags undertryckt hysteri som man möter vid varje lägenhetsvisning där spekulanterna nästan klättrar över varandra i kampen om att lägga ett vinnande bud. Det gäller att snabbt få tag i en lägenhet innan det blir omöjligt att finansiera för unga utan stora besparingar. De som annars måste fixa fram halvmiljonbelopp till kontantinsats – och dessutom amortera ett par tusen i månaden. Det är därför man sällan ser unga på visningarna numera – desto vanligare är att deras föräldrar, Bbrommapapporna, träder in med kapital. Med lågbelånade villor i attraktiva lägen kan de öka på den egna belåningen – och på så sätt hjälpa barnen att elda på bostadsbrasan ytterligare.

Tillbaka i mina egna kvarter. Här planeras det nu för ytterligare ett 40-tal lägenheter i en gammal K-märkt fabriksbyggnad. En låg tegelbyggnad som enligt bygglovsansökan ska byggas på med ytterligare tre våningar och därmed försänka grannarnas uteplatser i kompakt mörker. Det oundvikliga överklagandet  till kommunen möts med beskedet att fastighetsbolaget istället ansöker om tillstånd för att driva flyktingboende i fastigheten, givetvis för att slippa fler överklaganden.

Vi befinner oss aöötså vid en punkt där allt talar för ett sammanbrott. Fast ingen vet när, och bryr sig föga. Under tiden budar vi på lägenheter som om det inte fanns någon morgondag.

Och det där med risk för höjda räntor – glöm det. Världens centralbanker är fullt medvetna om att den minsta lilla räntehöjning riskerar att utlösa  en global finanskris som får Lehman Brothers-kraschen att framstå som en bagatell. Istället kan vi förvänta oss helt nya metoder att få fart på inflationen, och därmed minska skuldberget, så som den nygamla idén om helikopterpengar.

Räkna alltså med att vansinnet på  Stockholms bostadsmarknad fortsätter. I år, och nästa. Och sen?

Intressant?

Fler om , , ,

Det är ingen mänsklig rättighet att driva hotell i lägenheten

Efter domen i Hyresnämnden i veckan, där en bostadsrättsägare i Stockholm fick nobben för att hyra ut sin lägenhet till turister, har det höjts ett antal röster – framför allt från det liberala lägret – där domen utmålas som ytterligare ett exempel på stelbent byråkrati som stoppar nya initiativ och därmed försöker rulla tillbaka utvecklingen. Vi har sett samma argument bland annat i bråket kring om taxiutmanaren Über.

Själv har jag faktiskt mycket svårt att se Hyresnämndens dom som ett exempel på småsinthet och oförmåga att anpassa sig till samtiden. Som aktiv i en bostadsrättsförening, är jag måhända part i målet, men det finns ett antal stora faror med att låta BRF-medlemmar starta en omfattande uthyrning till turister.

Det handlar till exempel om ett ökat slitage på fastigheten. Under de senare åren, i samband med att andrahansuthyrning blivit lättare, har kostnaderna för exempelvis hissunderhåll skjutit i höjden. 2014 var det fler än dubbelt så många incidenter med fastnade hissar och dörrskador som året före – och då kan man bara spekulera i vad det skulle innebära om flera av de mer än 40 lägenhetsinnehavarna började hyra ut under sommarmånaderna. Privatbostäder är helt enkelt inte byggda för att klara dagliga anstormningar av turister med tunga resväskor…

Till detta kan räknas högre slitage på fastigheten och ett ökat städbehov rent allmänt – kostnader som föreningens medlemmar får slanta upp gemensamt. Det går visserligen att ta ut en årlig avgift på c:a 4.000 kr av den som hyr ut i andra hand, men dels täcker det inte kostnaderna, dels får avgiften många att strunta i att anmäla uthyrningen över huvud taget – speciellt om de bara hyr ut lägenheten till turister några veckor eller månader om året.

Dessutom är det osannolikt att någon hemförsäkring – med eller utan bostadsrättstillägg – skulle ersätta skador orsakade av en airbnb-hyresgäst. Och det är likaledes osannolikt att BRF:ens fastighetsförsäkring skulle ge ersättning vid exempelvis en översvämning eller brand. Vilket innebär att den medlem som hyr ut, i värsta fall kan bli personligt betalningsansvarig för reparationer i mångmiljonklassen – vid sidan av det enkla faktum att hen kan bli av med sitt medlemsakap i föreningen. För till skillnad mot vad de flesta BRF-köpare tror, äger de ingen lägenhet över huvud taget, de har köpt ett medlemskap i en klubb vari ingår rätten att utnyttja ett antal kvadratmeter boyta. Detta medlemskap kan sägas upp om innehavaren missköter sig.

Och ifall lägenhetsinnehavaren inte har några utmätningsbara tillgångar – surprise – får föreningen, det vill säga grannarna, plocka upp notan för att sanera efter airbnb-uthyraren.

Därför har jag mycket svår att förstår talet om att det skulle vara en ”klassfråga” att villaägare tillåts hyra ut via airbnb, men inte lägenhetsboende, som någon uttryckte det. BRF-innehavaren skickar notan för skadorna vidare till sina grannar, medan villaägaren – som faktiskt ÄGER sin bostad och marken den står på – själv står för alla kostnader i samband med uthyrningen. Villaägaren tar alltså en kalkylerad risk med sin uthyrning.

Sedan kan man fråga sig om det verkligen är klokt att elda på en redan dysfunktionell bostadsmarknad genom att göra det möjligt att använda sin etta som sedeltryckeri. Det kan inte vara en mänsklig rättighet att tjäna 100.000-tals kronor på att hyra ut svart via utländska uthyrningsbolag. Möjligen kan det tänkas elda på den redan extrema prisuppgången ytterligare, och öppna för spekulation i stor skala. Diskussionen om att det skulle vara orättvist och bakåtsträvande, känns därför mest som bortskämt gnäll från människor som är vana att få allt gratis, utan att behöva riskera sina egna pengar – det vill säga det som varje normal företagare gör när hen startar en verksamhet.

För i det avseendet är ju Airbnb i grunden inget nydanande liberalt projekt, utan mer av ett socialistiskt. Allt åt alla – nån annan får betala om det går snett.

Intressant?

Fler om , , ,

© 2018 Fröjdhpunktse

Tema av Anders NorenUpp ↑

%d bloggare gillar detta: