Idag är den sista dagen för att köpa bostad om man vill ha chansen att slippa från det nya amorteringskravet, som införs i morgon den 1 juni. Då blir det nämligen lag på att att amortera ner sitt bolån med två procent av köpesumman årligen ner till 70 procents belåningsgrad, och därefter en procent tills lånet är hälften eller mindre av bostadens värde, räknat vid köpetillfället.

Ett ganska modest krav, kan tyckas, och det hade det varit ifall politikerna infört det för 10-15 år sedan – innan den gigantiska boprisbubblan pumpades upp med en explosiv blanding av rekordlåga räntor, avskaffad fastighetsskatt och en mångårig politisk handlingsförlamning när det gällt att reformera den dysfunktionella hyresmarlknaden – framför allt i huvudstaden – som idag allt mer framstår som ett klientelistiskt system av sydeuropeiskt eller balkanskt snitt.

Idag, däremot, kan amorteringskravet visa sig fullkomligt förödande – framför allt för unga. Oron är stor för vad som ska hända framöver – risken är att den som ännu inte hunnit skaffa någon bostadsrätt före amorteringskravet blir ”inlåst” hos sina föräldrar under överskådlig framtid. Åtminstone i Stockholm där alternativen är andra-, tredje- eller fjärdehandsuthyrning till ockerpris, kommunal bostadskö (10-15 år) eller pengar under bordet till bostadsmaffian.

Och den som redan har köpt en liten etta under det senaste året – alltså den tid som amorteringskravet stötts och blötts av politikerna – riskerar en liknande inlåsningseffekt, fast i den egna lägenheten vars pris pumpats upp av det hysteriska racet för att hinna göra affär innan de nya reglerna infördes. Framöver är det nämligen inte alls säkert att köparna får igen sina pengar, något som det redan har rapporterats om på sina håll, fast inte särskilt högt eftersom ingen vill riskera att tala om bopriskrasch. Bostadsmarknaden i Stockholm är ju lite som Fight Club – den första regeln om boprisbubblan är att man inte pratar om boprisbubblan. Det är bara uppåt som gäller!

Ändå rapporteras det nu från flera håll om påtaglig oro på den fram till helt nyligen stekheta bostadsmarknaden, där spekulanterna stod i kö ute i trapphusen och budade på lägenheter i garderobsstorlek där säng eller soffa med nöd och näppe fick plats. Skrubbar ombyggda från källarförråd såldes i förorterna för 70.000 kr kvadratmeten, och prisuppgångar på 30-40 procent över utropspris uppfattades allmänt som en slags naturlag.

Idag är bilden en annan. Spekulanterna rapporteras vara avvaktande och utbudet är större än någonsin, så stort att mäklarna nu tackar nej till fler uppdrag. Vissa tvingas till och med sälja med förlust, och allt fler drar tillbaka sina objekt från marknaden när de inte lyckas få ut förväntat pris. Tecknen på en smygande bopriskrasch finns där, men det talas alltså inte så högt om dem. Fight Club-reglerna ni vet.

Själv var jag på visning av en fin liten etta i Danvikstull förra veckan, en typ av lägenhet vi kollat på till den äldsta dottern under längre tid. I vintras slutade priset för en liknande etta på nära 2,6 miljoner. På visningen förra helgen kom mindre än en handfull personer, och budgivningen verkar ha slutat på 2,2 miljoner. Om det också skulle bli slutpriset så innebär det alltså en 15-procentig sättning på bara några månader. Liknande rapporter har nått mig via förstahandskällor – bekanta som själv köpt lägenheter till barnen – om att priset på ettor i de centrala delarna i Nacka minskat med runt 300.000 sedan de högsta noteringarna i vintras.

Återigen, detta är ju bara så kallad anekdotisk bevisföring, och prisrallyt kan givetvis ta fart igen framåt sensommaren. Ändå tror jag att amorteringskravet kan slå betydligt hårdare än vad någon kanske tänkt på tidigare – och anledningen kan stavas pappas pengar.

Låt mig förklara.

Många av de lägenheter som ökat mest i värde på senare år är små ettor i Stockholms innerstad och närförorter. Det är hemmavarande barnen i 20-årsåldern som behöver flytta till eget, men i brist på en fungerande bostadsmarknad är enda valet att köpa en bostadsrätt om man vill slippa trängas med vuxna barn där hemma. Kontantinsatsen, normalt 15 procent, har föräldrarna kanske sparat och gentat ihop till barnen under åren, och förhoppningsvis räcker pengarna som handpenning till första bostaden. Just denna ”pappas pengar-effekt” tror jag är gravt underskattad när det gäller förklaringarna till det senaste årets boprisrally.

Men nu förändras allt i ett slag. Föräldrar som vill att sonen/dottern ska ha någonstans att bo, måste antingen gräva djupare i plånboken och peta in 30 procent i kontantinsats istället för 15 – i alla fall om månadskostnaden för den lilla ettan inte ska bli alltför hög för barnet som studerar eller har låga inkomster så här i starten av yrkeslivet. Alternativet är att amortera 2.000-3.000 i månaden – ovanpå räntebetalningarna. Något som i det närmaste fördubblar månadskostnaden för den lilla ettan som låt oss säga köps för två miljoner. Jag har gjort en jämförelse nedan.

Som synes innebär amorteringskravet att 20-åringen som vill flytta hemifrån inte bara ska skaffa fram 15 procent av köpeskillingen i kontantinsats, utan dessutom måste amortera 2 procent av lånesumman ner till 70 procent. Det innebär ytterligare ett par tusen i månaden, ovanpå ränta, månadsavgift, el, bredband och försäkringar. I runda slängar hamnar då månadskostnaden på 6.800 kr istället för dryga 3.800 som före amorteringskravet. Eller nästan det dubbla.

Den enda rimliga möjligheten att undvika denna kostnadsexplosion är att också dubbla kontantinsatsen,  från 250.000 till en halv miljon. Vilket för en familj som den min, med tre barn, innebär att jag antingen måste ha 1,5 millar sparade (det är inte många som har), alternativt en villa eller lägenhet med utrymme för att öka bottenlånet med motsvarande belopp. Visst finns det många rika mammor och pappor i Stockholms villaområden, men sannolikt inte så många så att de orkar hålla uppe priserna på den nivå som de legat på under våren.

Amorteringskravet kan alltså mycket väl visa sig vara den svarta svan som seglar in och biter hål på bostadsbubblan. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med likvida medel i The bank of mum and dad längre för att hålla uppe priserna på smålägenheterna. Och då kan krisen vara ett faktum, även om den i sann Fight Club-anda kommer att ske under största möjliga tystnad för att inte riskera att störa bilden av den framgångsrika svenska ekonomin.

Förutom att det innebär mer eller mindre totalt flyttstopp för unga utan föräldrar med mångmiljoninkomster och/eller ett antal årslöner sparade på banken, innebär morgondagens amorteringskrav att vi kan få ytterligare en massiv inlåsningseffekt på bomarknaden. För den som köpt dyrt – och alltså nu bor billigt och amorteringsfritt – riskerar att drabbas av en dubbel smäll när vederbörande träffar kille/tjej och beslutar sig att flytta ihop i en större bostad. Då kan lägenhetsägaren tvingas att dels hantera en förlust på ett par hundra tusen, dels tvingas amortera ett avsevärt högre belopp på den nya lägenheten än den gamla.

Sådant där kallas för inlåsningseffekter.

Och som alltid när politiker ska gå in och leka ekonomer, slutar det med att de flesta förlorar. Så även denna gång.

Hur som helst ska det bli intressant att följa utvecklingen.

Fotnot: För alla som genus-rasar på rubriken: jag menar givetvis inte att det bara är ”pappas pengar” som drivit boprisbubblan, det kan lika gärna ha varit mammas. Det är bara ett vedertaget uttryck. (Egentligen föredrar jag det amerikanska Bank of mum and dad, som är betydligt mer korrekt i sammanhanget.)

Fotnot 2: Lösningen på att alla dörrar stängs för förstagångsköparna ska nu istället bli att införa subprimelån av ungefär samma typ som utlöste finanskrisen för åtta år sedan.

Fler om , , , ,