Fröjdhpunktse

And The Band Played On

Månad: oktober 2016

Bostadsmarknaden kanske skulle må bra av mindre politik istället för ännu mer detaljreglering

Den galopperande bostadskrisen förvärras nu dag för dag. Att få tag i en lägenhet i Stockholm innebär numera inte bara att man behöver stå i bostadskön i ett antal decennier. Det har ju förvisso varit själva grundtillståndet under 70 års tid, vilket jag skrev om i Aftonbladet härom veckan. (Artikeln 70 år av kö och kris finns även att läsa i Aftonbladet Plus.)

bostadskris_fse

Aftonbladet den 15 oktober.

Vad som är den stora skillnaden idag, om man bortser från det faktum att det numera står drygt 550.000 i kö mot bara 22.000 1947 är att det numera råder kö – överallt.

propaganda47

Stockholms bostadsförmedling bildades 1947, och dess första beslut var en dra igång en stor propagandakampanj för att skrämma bort folk från att flytta till huvudstaden.

Tidigare hade innerstad och närförort förvisso långa kötider, medan det oftast gick att få tag i lediga bostäder lite längre bort från stan, i de så kallade miljonprogrammen. Nu är det fullt överallt och köerna närmar sig tio år även i utanförskapsområden som Husby, Tensta och Rinkeby.

I veckan uppmärksammade Sydsvenskan att Malmö beslutat att köpa in 56 bostadsrätter under kommande år till en kostnad av 50 miljoner kr. Detta för att kunna uppfylla sina åtaganden  enligt den migrationspolitiska uppgörelsen, där kommunerna åläggs att ta emot  tusentals  nyanlända som slussas ut under kommande år.

Istället för att behöva ta impopulära beslut som att låta nyanlända gå före i bostadskön – i Ekerö kommun kommer sannolikt samtliga lediga lägenheter nästa år gå till denna grupp – väljer alltså Malmö liksom ett flertal andra kommuner att köpa lägenheter på den öppna marknaden.

Problemet är att när en stor aktör som kommunen köper upp var åttonde tillgänglig bostadsrätt på marknaden – där man oundvikligen tvingas in i budgivningar mot privatpersoner –  är det ofrånkomligt att det inte också får en prispåverkan. Att som kommunen hävda att detta inte driver upp priserna är bara rent fjanteri. Om man ska köpa en lägenhet på den öppna marknaden är det nämligen bara en sak som gäller: Att vinna budgivningen genom att lägga mer än alla andra spekulanter.  Och en penningstark aktör som bestämt sig för att köpa behöver inte låta sig begränsas av storleken på införskaffade lånelöften.

(I detta fall är det ju dessutom Sveriges skattebetalare som gemensamt garanterar fiolerna via det kommunala utjämningssystemet, eftersom Malmö egentligen är utfattigt.)

Och hur skulle kommunens ombud veta exakt vid vilken budnivå det är dags att dra sig ur affären för att köpet inte ska bli ”marknadsstörande”?

Självklart kommer ett antal hundra kommunala skattemiljoner extra på bostadsrättsmarknaden att ytterligare driva på prisuppgången. Vilket ju onekligen är intressant, med tanke på hur extremt viktigt samma politiker tyckte det var för bara några månader sedan att till varje pris kyla ner den överhettade marknaden. Det var ju därför det lagstadgade amorteringskravet röstades igenom – en lag som skulle få hejd på den osunda prisutvecklingen på fastighetsmarknaden.  (Vilket den också såg ut att göra, i alla fall till en början.)

Nu, ställd inför en situation där samma politiker finner sig ha lovat mer än de klarar av, väljer de att agera i panik och hälla ännu mer bensin på brasan.

Denna typ av politisk aningslöshet är förvisso inget nytt, särskilt inte när det gäller svensk bostadspolitik. Som jag berörde i min artikel, finns det en röd tråd som löper från 1947 fram till idag. Nämligen att det som kallats ”bostadspolitik” ständigt har misslyckats med att lösa bostadsbristen. Påfallande ofta har åtgärderna istället förvärrat problemen.

I en klass för sig i avdelningen kontraproduktiv politik står beslutet att ge en enskild lobbygrupp – Hyresgästföreningen – i det närmaste oinskränkt makt över hyrorna.  Från början var tanken god – hyresgäster skulle slippa skörtas upp av skrupelfria värdar – men idag har hela systemet med hyresregleringen havererat och driver paradoxalt nog på en utveckling mot allt färre hyresrätter.

I DI skriver företrädare för branschorganisationen Fastighetsägarna hur privata hyresvärdar i årets förhandlingar hindrades från att höja hyrorna med mer än 0,7 procent för 2017 – alltså långt under den beräknade inflationen som bedöms hamnat på  1,8 procent. Ur debattartikeln:

HGF lämnade förhandlingsbordet efter att ha erbjudit Stockholms fastighetsägare en hyreshöjning på 0,7 procent. Signalen till stadens hyresvärdar är tydlig: ”Passa på att sälj era fastigheter nu när fastighetspriserna är höga. Ni kommer inte att tjäna något på att behålla dem.”

För 40 år sedan var 90 procent av lägenhetsbeståndet i Stockholm hyresrätter. Idag är andelen nere på 35 procent. Detta är ett resultat av att det blir en allt sämre affär att hyra ut lägenheter, samtidigt som fastighets- och bostadsrättspriserna sätter ständigt nya prisrekord. Och vilken hyresgäst i Stockholms innerstad eller närförort nobbar möjligheten att bli mångmiljonär utan att ha behövt göra något mer än att hänga kvar i sin lägenhet – oavsett om hen har behov av den eller inte – tills det blir dags för ombildning?

Fastighetsägarna bedömer att med nuvarande takt kommer hyresrätten att vara i det närmaste utrotad i Stockholm i början av 2020. Då kommer det bara finnas bostadsrätter i innerstaden som blir ett exklusivt reservat för mångmiljonärer; bostadskarriärister som kan tacka 70 år av feltänkt politik för sin rikedom.

Allt medan inflyttande, studenter, nyanlända och hemlösa möts av allt högre murar. Dessa hänvisas till att betala ständigt högre andrahandshyror eller köpa bostadsrätt för mångmiljonbelopp. Det senare en möjlighet som starkt begränsats genom det nyligen klubbade amorteringskravet, åtminstone om man är ung och saknar föräldrar med miljoner på banken eller möjlighet att öka den egna belåningen.

Och lyckas de trots allt få lånelöfte kan de alltså se fram emot det tveksamma nöjet att bli örverbjudna av den egna kommunen som också är ute på lägenhetsjakt.

Den enda politik som egentligen inte prövats under de alla dessa decennier av ständigt eskalerande bostadskris är – mindre politik.

Kanske det vore något att prova på? Det kan i alla händelser inte bli värre än det är nu.

Intressant?

Fler om , , ,

Energiomställningen kostar Tyskland femtusen miljarder – till att börja med

Nytt från you can’t make this shit up-avdelningen. Från Tyskland nås vi av beskedet att kostnaden för den gröna omställningen, det som på tyska kallas Energiewende, nu för första gången har kostnadsberäknats av ledande ekonomer. Och det är inga småsummor det handlar om. Fram till 2025 kommer den massiva satsningen på solenergi och vindkraft att kräva i runda tal 520 miljarder Euro. Eller omräknat till svenska kronor, mer än 5.000 miljarder.

Vi tar det igen: 5.000 miljarder. 5 biljoner. Och detta är alltså enbart skattesubventioner för att hålla förnybartindustrin under armarna – i summan finns inte själva kostnaden för elen med.

Och detta är bara början, varnar Institutet för näringslivsekonomi vid Düsseldorfs universitet, som karlagt kostnaderna för Tysklands dyrköpta experiment med att ersätta både kol och kärnkraft med ”100 procent förnybart”. Ett projekt som med tiden kommit att framstå som allt mer utopiskt och verklighetsfrånvänt.

Mot slutet av 2030-talet kommer subventionerna att förnybar energi att uppgå till det dubbla – 1 biljon Euro. 10.000 miljarder.

Som en jämförelse tyngs skuldkrisens Grekland just nu av ett underskott på 323 miljarder Euro, eller 3.000 miljarder kronor. Det skulle alltså vara avsevärt mycket billigare för de tyska skattebetalarna att nolla Greklands skulder än att betala för elen i det egna hemlandet. För en familj på fyra personer beräknas energiomställningen kosta 250.000 kr fram till 2025.

Men det kanske ändå kan vara värt alla dessa miljarder, det är ju trots allt för en bättre miljö som tyskarna får avstå från sina sparpengar?

Tyvärr inte. Den gigantiska satsningen på sol och vind har inte resulterat i minskade koldioxidutsläpp, vilket måste ha varit tanken med alltihop, snarare det motsatta. Utsläppen ökar istället i Tyskland, eftersom ingen riktigt insåg (eller ville inse) att det skulle krävas reglerkraft de fyra av fem dagar som vindkraftverken står stilla eller när solen inte lyser.

Därför gör nu kolkraften comeback på bred front. Kolpriset stiger, det råder prisrally i kolgruveaktier och kolkraftverk har blivit attraktiva investeringsobjekt för en helt ny energimäklarbransch som ser en lukrativ framtid i att sälja reglerkraft till elbolagen när de förnybara energikällorna inte levererar (vilket alltså är större delen av tiden). Att notera är att svenska Vattenfall sålde sina tyska koltillgångar när priset var som lägst. Istället har bolaget fått nya ägardirektiv från regeringen – att storsatsa på förnybart…

Vad var nu definitionen på galenskap igen? Göra samma sak om och om igen och förvänta sig ett annat resultat?

Det kan i sammanhanget vara viktigt att påminna om att vi har minst ett parti i riksdagen som ser tyska Energiewende som ett föredöme värt att ta efter.

Intressant?

Fler om , , ,

På väg mot en bostadspolitisk härdsmälta

Svensk politik handlar numera mest om symbolfrågor, positionering och spelteori. Regeringspartiet är mest upptaget med att säkra fortsatt makt i riksdagsvalet om två år – något som görs främst genom att debattera huruvida Jimmie Åkesson är nazist och i vilken utsträckning Moderaterna i hemlighet längtar med att samarbeta med vederbörande.

Samtidigt lämnas de riktigt svåra frågorna – eller utmaningarna som det heter nuförtiden – obesvarade och olösta. Det kanske främsta exemplet på detta är den galopperande bostadskrisen, framför allt manifesterad i storstäderna, ett problem som politikerna borde ägnat all vaken tid åt att lösa med tanke på hur akut läget är. Regeringen verkar emellertid varken ha lust eller ork att göra något åt den sedan länge havererade bostadsmarknaden, vars två utmärkande drag är att den saknar såväl bostäder som marknad, och det var kanske därför söndagens partiledardebatt i SVT handlade om annat.

Ändå är det, som Anna Dahlberg skriver i Expressen, en kris som bara accelererar och nu kommer i ett helt nytt och ännu allvarligare läge i skuggan av de senaste årens stora flyktingmottagning. Redan idag tar det 12-16 år i snitt att få en lägenhet i Stockholm via bostadsförmedlingen, detta trots att bostadsförmedlingen förra året slog histroriskt rekord i förmedlade lägenheter – hela 12.000 stycken. Bostadsförmedlingen AB förmedlar lägenheter i drygt 20 av Storstockholms kommuner, lägenheter som kommer från både allmännyttiga och privata värdar. Ungefär hälften av det lediga beståndet på Storstockholms hyresmarknad (åtminstone de vita kontrakten…) går idag via Bostadsförmedlingen.

Men att komma över ett hyreskontrakt på ”bara” 12 år, kan snart vara blott en dröm. För den som köat i ett decennium och börjar se fram emot frukten av sin långa väntan, stundar bistrare tider.

I mars i år trädde den blocköverskridande migrationsöverenskommelsen i kraft, och därmed tvingades Sveriges kommuner att solidariskt att ta emot och ordna boende till dem som fått uppehållstillstånd av Migrationsverket. För nästa år handlar det om runt 100.000 som ska slussas ut på detta sätt, varav 9.000 hamnar i Storstockholmsområdet. Detta är alltså människor som alltså ansluter till en kö på nära 600.000 – världens längsta sägs det – och där 12.000 förmedlade lägenheter var all time high.

Och till skillnad från de flesta andra i bostadskön (endast 14 procent anses vara aktiva sökande) handlar detta om människor som bokstavligt talat står på bar backe med resväskorna i handen. De måste därför beredas bostad omgående, och därmed prioriteras enligt avtalet med staten.

Trots att långt ifrån alla dessa kommer att få en lägenhet via bostadsförmedlingen (70 procent förväntas ordna boende på egen hand) kommer detta givetvis att leda till olika typer av förturer. Något som också redan sker.

Enligt Hyresgästföreningens tidning Hem & hyra tilldelade 16 av 21 kommuner i Stockholms län lägenheter från kommunala bolag med förtur till nyanlända under fjolåret. Då var det 935 som fick bostad på detta vis, i år har antalet ökat till 6.689 personer. Och nästa år blir det alltså ännu fler som ska måste ha en bostad utan kötid.

”Risken är stor att alla lediga lägenheter kommer att gå till nyanlända i år”, säger Mats Viker som är vd på Ekerö bostäder till tidningen.

De 4.000 som står i Ekerös kö får därför finna sig i att vänta ytterligare ett år på lägenhet. Eller ännu längre, beroende på hur läget ser ut 2017, 2018 och åren därefter.

Andra kommunala undantagsåtgärder för att lösa problemet har varit att ta äldreboenden i anspråk för att hysa in nyanlända. På Lidingö kastades en barnfamilj med korttidskontrakt nyligen ut på gatan för att bereda plats och hyresvärdar utnyttjar det kommunala paniktillståndet till att försöka chockhöja hyrorna för de boende. Nybyggda studentlägenheter – som det redan är 3-6 års kötid till – upplåts till  nyanlända. Vissa kommuner som saknar kommunala bostadsbolag går istället in och köper bostadsrätter för att kunna ha något att erbjuda, vilket givetvis riskerar att trissa upp priserna ytterligare på en redan överhettad marknad.

Modulbostäder planeras, liksom andra typer av tillfälliga bostäder där man sökt dispens från normala miljö- och byggregler. Överklaganden och andra fördröjningar gör dock att sådana inte går att få fram i någon större skala på länge (om ens någonsin).

Återstår då det befintliga bostadsbeståndet. Eller rättare sagt den del av beståndet som har jämförelsevis låga hyra: miljonprogramsområdena. Kanske är det därför vi nu ser helt ny trend på Stockholms bostadsmarknad – att förorter som Kista, Rinkeby och Tensta plötsligt har längre kötider än Östermalm. Som framgår av diagrammet ovan har köerna nära nog fördubblats i de gamla miljonprogramsområdena, medan de stått stilla eller till och med minskat i innerstaden.

Förklaringen är sannolikt ekonomisk. Det som byggs nytt, som i Norra Djurgårdsstaden på Östermalm, är lägenheter som riktar sig till en begränsad och kapitalstark grupp. Bostäder som inte sällan kostar uppåt 20.000 i månaden och förmedlas med kort eller ingen kötid, till personer som förmodligen redan har ett ordnat boende, kanske i bostadsrätt eller villa, och vill casha ut sina miljoner i mogen ålder. (De inkomstkrav som hyresvärden har för att flytta in i en av dessa lägenheter innebär att man måste tjäna nära en miljon i årslön.)

Kommunplaceringarna och kaoset på bostadsmarknaden är givetvis inget som ska skyllas på de nyanlända. De måste givetvis ha någonstans att bo och har ingen del i bostadskrisen. Den är skapad helt och hållet av våra rikspolitiker, dessutom i en blocköverskridande överenskommelse.

Men det går inte att komma ifrån att detta ställer framför allt svaga grupper på bostadsmarknaden mot varandra i en omfattning som aldrig tidigare skett. Unga, gamla, studenter, sjuka, hemlösa, nyanlända, ekonomiskt utsatta, missbrukare – alla tvingas de nu slåss mot varann på en historiskt dysfunktionell bristmarknad. En kamp som inte direkt bidrar till att minska motsättningar och gynna integration.

Långt om länge har dock kommunpolitikerna insett att läget är på väg att bli ohållbart. Igår krävde 23 moderata kommunalråd att regeringen backar från beslutet att kommunplacera nyanlända i den takt som riksdagspartierna kom överens om i migrationsuppgörelsen.

På detta upprop kommer de sannolikt inte att få någon reaktion. Dels har ju deras eget parti varit med om att fatta beslutet i god demokratisk anda. Dels har regeringen genom att dumpa problemet utom synhåll från riksmedierna sluppit ifrån just denna utmaning i dagspolitiken. Därför kan statsministern nu hålla fullt fokus på Jimmie Åkessons nyans av nazibrunt och hur ett framtida valresultat riskerar att påverka hans maktställning. Och  bostadsminister Peter Eriksson (MP) slipper göra nåt alls åt problemet – borgarna har ju redan nobbat förslaget till 50.000 bostäder på Bromma flygfält, den enda platsen i Stockholm där det enligt MP är möjligt att bygga nytt.

Vad vi ser just nu är en veritabel härdsmälta på bomarknaden. Kanske inte så konstigt att de som skapat kaoset helst pratar om annat.

Intressant?

Fler om , ,

© 2019 Fröjdhpunktse

Tema av Anders NorenUpp ↑

%d bloggare gillar detta: