Det talas mycket om bostadskris och bostadsbubbla – på senare tid framför allt med fokus på problemet med att unga vuxna köper allt dyrare bostadsrätter, inte sällan med hjälp av pengar från föräldrarna. Detta är något som driver upp priserna, vilket i sin tur ökar risken för en krasch på marknaden. Därför måste det naturligtvis stoppas, med hjälp av amorteringskrav, ytterligare skärpta amorteringskrav och nu senast förslag på att inte få låna mer än högst 4,5 gånger årsinkomsten. Något som skulle göra att även högutbildade med hög lön kommer att få nobben av banken.

(När det gäller kommuner som köper bostadsrätter för hundratals miljoner för att ordna boende till nyanlända, anses det av någon anledning inte ha samma påverkan på priserna, vilket jag finner lite överraskande – men vad vet jag, som inte är ekonom.)

Frågan som dock aldrig ställs i dessa sammanhang är varför köpfesten på borättsmarknaden bara fortsätter, trots varningar var och varannan dag. Svaret är – det finns inget alternativ. Hyresmarknaden har för länge sedan slutat att vara en marknad, och att hitta en ledig lägenhet i första hand är svårare än att hitta en isbjörn i Sahara. Och eftersom denna marknad är stängd, finns det helt enkelt inga alternativ för den som inte vill bo kvar hemma fram till 40-årsdagen.

Frågan är då – varför ser det ut som det gör? En rapport från den regionala underrättelseavdelningen i polisregion Stockholm, Illegal handel med lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i Stockholm (PDF) ger en liten fingervisning om i alla fall en av orsakerna till de ständigt längre köerna och därmed prisboomen. Nämligen att en allt större del av hyresmarknaden numera styrs av svarta pengar och organiserad brottslighet – enligt polisen uppskattningsvis hälften av alla lägenheter.

Rapporten är rena skräckläsningen, men trots att den gjordes redan i slutet av 2015 (alltså före den stora flyktingvågen) verkar den ha gått Sveriges nyhetsredaktioner förbi utan några spår. Och om det skett någon förändring sedan dess, är det sannolikt inte till det bättre.

Ur rapporten framgår att det numera börjar bli mer regel än undantag i Storstockholm att lägenhetskontrakt säljs svart – och att denna högst lukrativa marknad mer och mer börjar kontrolleras av organiserad brottslighet. Vilket inte är svårt att förstå, eftersom det är gigantiska summor inblandade, samtidigt som ingen inblandad nånsin skulle tjalla för polisen – den som köpt ett hyreskontrakt för hundratusentals kronor eller mer är ju inte direkt benägen att anmäla sin lagöverträdelse. Dessutom är det inte olagligt att betala för ett hyreskontrakt, så även om det uppdagas i efterhand sitter hyresgästen säkert i sin svartförmedlade lägenhet. Alltså en närmast perfekt marknad för maffian. Gigantiska vinstmöjligheter, minimal risk.

Man ska också komma ihåg att det med dagens låga räntor oftast är billigare att betala ett par hundratusen svart för en lägenhet med låg hyra i det äldre beståndet, än att betala mer än 10.000 i månaden för en nyproducerad enrummare. På detta sätt gynnar hyresregleringen en kriminell marknad. Dessutom är det få svartförmedlade lägenheter som kommer tillbaka till den ”vita” kön – istället säljs de vidare med god vinst, eller går vidare i familjen.

Rapportförfattarna skriver:

Enligt en fördjupad studie av Dagens Industri ligger prisnivån idag på drygt 200 000 kronor per rum i Stockholm. Underrättelseuppgifter finns om att lägenhetskontrakt i ytterstaden t.ex. Älta och Fisksätra förmedlas för ca 100 000 kr per lägenhet. En bedömning är att ungefär hälften av alla lägenhetsbyten som sker idag involverar kriminell verksamhet. Även om ovan nämnda siffror inte kan bedömas som bekräftade ger de en fingervisning om att handeln med svartkontrakt är en fråga om en omfattande ekonomisk brottslighet.

Drivkrafter bakom den omfattande ”svarthandeln” med hyresrätter kopplas ofta till olika typer av problem på bostadsmarknaden, exempelvis att det i tider av bostadsbrist finns en större efterfrågan än vad utbudet av lägenheter är. Då kötiderna idag uppgår till 15-20 år för en lägenhet i innerstaden, är det endast en begränsad del av befolkningen som har legalt tillträde till hyresmarknaden. En viktig faktor handlar också om prisnivåerna. Bostadsrätter och villor är sedan länge mycket högt värderade i Stockholm, vilket innebär att många inte har de ekonomiska resurser som krävs för en önskad bostad. Månadshyran för hyreslägenheter i attraktiva lägen i Stockholm är ofta lägre än nivåer för genomsnittliga månadsavgifter och räntor för bostadsrätter i innerstaden.

Eftersom runt hälften av hyresrätterna i Storstockholm förmedlas via bostadsförmedlingen – där man får anta att ingen svarthandel pågår – skulle det innebära att i princip ALLA andra lägenhetskontrakt förmedlas med pengar under bordet. Det verkar vara att ta i, så jag utgår från att det är hälften av de privat förmedlade lägenheterna som avses. Det är ändå en avsevärd del av beståndet. Bostadsförmedlingen förmedlade nära 12.000 kontrakt förra året, vilket innebär att privatvärdarna stod för ungefär lika många. Det skulle innebära svarta pengar i 6.000 förmedlingar och om vi räknar lågt och utgår från att varje kontrakt är värt 300.000 kr, enligt polisens siffror nedan, omsätter den svarta marknaden alltså uppemot 2 miljarder kronor – årligen.

Så här såg prisbilden ut för att köpa sig ett svartkontrakt:
• En nyrenoverad lägenhet på 81 kvm i ytterstaden säljs till köparen för 240 000 kr. Fastighetsägaren tar 150 000 kr och svartmäklaren respektive förmedlaren får 45 000 kr var.
• En lägenhet på 67 kvm på Södermalm kostar 400 000 kr, varav 250 000 kr går till fastighetsägaren och 150 000 kr fördelas mellan svartmäklaren och förmedlaren.
• För en femrumslägenhet på Södermalm vill en representant för fastighetsförvaltaren ha en miljon kr. Svartmäklaren och förmedlaren lägger på 150 000- 200 000 kr för att ta ut detta som vinst till sig själva. Fastighetsägaren är sannolikt ovetandes om affären.

Rapportförfattarna skriver att det möjligen kan uppfattas som en långsökt koppling mellan bostadsbrist, organiserad brottslighet och samhällsekonomiska problem. Men faktum är att den organiserade brottsligheten är mycket rationell och aldrig skulle ägna sig åt handel med hyreskontrakt om det inte funnits stora pengar att tjäna. På detta sätt blir bostadsbristen en förutsättning för den organiserade brottsligheten att existera på marknaden – samtidigt som samma brottslighet innebär mycket negativa effekter på den naturliga rörligheten i regionen.

Inte minst genom att göra betalning för hyreskontrakt till en norm snarare än undantag.

Ur ett övergripande samhällshotande perspektiv är handeln med lägenhetskontrakt ett mycket allvarligt problem eftersom den påverkar bostadsmarknaden, vilken angår de flesta medborgare i någon mening och i förlängningen även samhällsekonomin. Den illegala handeln med lägenhetskontrakt ses förekomma inom samtliga strukturer i den teoretiska samhällshotande modellen. Inom institutionella strukturer, där myndighetsutövning och annan offentlig service ingår, finns indikationer om en pågående korruption inom kommunala bostadsbolag. Korruptionen syftar till att påverka beslut om tilldelning av bostäder utifrån dolda agendor inom den organiserade brottsligheten.

Inom legala strukturer är den organiserade brottsligheten sedan länge etablerad och handeln med lägenhetskontrakt utgör inget undantag. Brottsligheten involverar ett flertal privatägda fastighetsbolag och enskilda fastighetsägare som tjänar ekonomiskt på de svarta affärerna. Fastighetsägare nyttjar sina företag i den brottsliga handeln och upprättar samt säljer falska lägenhetskontrakt mot betalning. I verksamheten samarbetar de oseriösa fastighetsägarna med svartmäklare och andra förmedlare. Andra företag förser personer med osanna arbetsgivarintyg i det fall en inkomst krävs för en lägenhet. Intygen kan sedan användas i bedrägerier mot övriga välfärdssystemet.

Sammanfattningsvis kan konstateras att personerna involverade i den illegala handeln med hyreskontrakt är mycket rationella i sin brottslighet då det finns möjlighet till väldigt omfattande brottsvinster, många brottstillfällen och låg upptäcktsrisk.

Som sagt, är det någon som på allvar tror att priserna på borättsmarknaden kommer att krascha i ett läge där det dels krävs bostäder för 250.000  nyanlända (betallänk) bara de närmsta åren, dels ett växande skuggsamhälle med papperslösa som hyr in sig i ”sovcentraler” (lägenheter fullpackade med madrasser som hyrs ut till personer utan uppehållstillstånd) och dels en maffia som tar över en allt större del av hyresmarknaden – inte bara i storstäder som Stockholm?

Det är sådant här som brukar kallas för en perfekt storm.

Sålunda: Om inte polisen plötsligt blir oväntat framgångsrik i jakten på att spåra upp och utvisa papperslösa, om inte flykting- och anhöriginvandring plötsligt faller dramatiskt och om inte byggbolagen väljer att börja massproducera billiga hyreslägenheter – och därmed slår undan benen för sina egna lukrativa bostadsrättsprojekt – så kommer bubblan att bestå.

Och även om ovanstående är om inte en heltäckande förklaring till att bostadsbubblan aldrig verkar brista, är det sannolikt en delorsak till att Sverige fortfarande inte drabbats av någon krasch på bostadsmarknaden. Trots de upprepade varningarna.

Trycket underifrån är så stort att det bara finns en väg att gå – uppåt.

Intressant?

Fler om , , , ,