Fröjdhpunktse

And The Band Played On

Kategori: bostäder

Hårda bud i Nacka

Ekudden och Järla sjö i Nacka. Foto: Wikimedia Commons

Känslorna svallar höga efter avslöjandet att Nacka kommun köpt inte mindre än tre bostadsrätter för den 57-årige man från Syrien som nyligen kommunplacerades i skärgårdsidyllen – tillsammans med sina tre fruar och 16 barn. Kostnaden för att köpa in dessa tre bostadsrätter, samtliga i ett huskomplex från 70-talet nära Saltsjöbadens golfbana, landade på nära 14 miljoner kronor.

Och även om kommunalrådet Mats Gerdau i en intervju med Ekot försäkrade att boendet bara var tillfälligt (under två år), att besittningsskydd inte fanns för andrahandshyresgästerna och att lägenheterna sannolikt skulle komma att säljas med vinst i framtiden, finns det ett antal saker i denna historia som skaver. Alltså förutom det uppenbart stötande i att Sverige mer eller mindre aktivt stöttar en patriarkal sedvänja som aldrig borde tillåtas att korsa gränsen.

Men vad denna affär sätter ljuset på är det tilltagande oskicket med kommuner som ger sig ut på den privata marknaden för bostäder och köper upp eftertraktade objekt mitt framför näsan på de egna kommuninnevånarna som i många fall får se sig överbudade av den egna kommunen. Med pengar de själva betalat in via skatter, och som nu används till att driva upp bostadspriserna ännu mer. Och en av de främsta anledningarna till köpruschen är, som det socialdemokratiska oppositionsrådet i Nacka säger, att kommunen sålde ut samtliga sina hyreslägenheter på 90-talet.

I Ekots intervju försäkrade kommunalrådet emellertid att kommunen undviker att ge sig in i öppen budgivning och betalar marknadsmässiga priser för lägenheterna. Sedan 2016, då den nya anvisningslagen infördes, handlar det om totalt 94 lägenheter och villor som Nacka köpt för sammanlagt drygt 305 miljoner kronor. Enligt Gerdau utgör köpen endast två procent av den totala bostadsmarknaden, och det har förekommit budgivning i endast 25 procent av affärerna.

Dessutom försvarar sig kommunalrådet med att lägenheterna kommer att kunna säljas med bra vinst i framtiden, och att köpen därför är en bra affär. Vilket i praktiken innebär att kommunen tycker det är lämpligt och rätt att ägna sig åt storskalig bostadsspekulation – med skattebetalarnas pengar som insats.

Jag har varit i kontakt med kommunen vid ett flertal tillfällen den senaste veckan, för att få ut listor på de objekt som Nacka köpt in. Här är en lista på samtliga bostadsköp som kommunen gjort under 2016 och 2017, till ett genomsnittligt kvadratmeterpris på cirka 38.800 kronor. Detta ligger alltså avsevärt under snittpriset för en bostadsrätt i Nacka, som enligt Svensk mäklarstatistik numera är 55.000 kr kvadraten. Men detta ger inte hela bilden.

För sent som för några veckor sedan ropade kommunen in en trerummare centralt i Nacka för 3.350.000 kr vilket var 455.000 kronor utöver utgångspris. I detta fall drevs priset upp med 16 procent. Objektslistan nedan på några av de senaste månadernas köp har jag tagit fram genom att jämföra kommunens listor – som inte innehåller adresser – med slutpriser från Booli.se. (Jag vill reservera mig för att den kan innehålla felaktigheter.)

Längre tillbaka i tiden blir det svårare att få träffar som matchar kommunens lista, så jag kan inte säga hur det har sett ut från början – men de senaste månadernas köp indikerar i alla fall att budgivning har skett vid de flesta köp, inte bara i ”enstaka fall” som Mats Gerdau hävdar i Ekointervjun. I snitt har de lägenheter som köps in budats upp med 9,3 procent.

Det kanske inte har en prisdrivande effekt, utöver det normala, men det ser i alla fall ut som att kommunen inte drar sig för att ge sig in i ganska häftiga budstrider när de dyker upp ett lämpligt objekt.

Det som är olustigt är snarare valet av lägenheter som kommunen ropar in. Om man tittar på de adresser där de inköpta lägenheterna ligger, är det inte sällan i gamla miljonprogramsområden och små, billiga lägenheter i utkanterna av kommunen, som i Orminge och Älta.

Just detta, att Nacka siktar in sig på att köpa lägenheter i det billigare beståndet, är ett problem i sig. Det är ju just dessa objekt som de mindre besuttna kommuninvånarna – de som aldrig skulle ha råd att köpa en nyproducerad trea för sex, sju miljoner i Nacka strand eller på Kvarnholmen – är spekulanter på. Unga vuxna som ska flytta hemifrån, och vars föräldrar kanske sparat några hundratusen till grundplåten för en billig etta, eller det unga paret som ska skaffa en tvårummare tillsammans. Det är just dessa som kommunen tidvis aggressivt föser ut från marknaden. Inte de etablerade och bättre bemedlade med mångårig bostadskarriär bakom sig.

Ifall nu bostadsrättsköp verkligen är det enda sättet att ordna boende till nyanlända, och därmed uppfylla statens krav, skulle kommunen enkelt kunna slippa att ställa grupper mot varandra. Gerdau och hans kolleger vet mycket väl att det finns ett stort antal lediga lägenheter i nyproduktionen, till fast pris, som på senare tid blivit allt svårare att bli av med för byggbolagen. Någon budgivning krävs inte, ingen behöver bo kvar hemma för att hen blivit utprisad av kommunen – och genom att köpa nybyggt hade man sluppit riskera blåsa upp bostadsbubblan och tränga ut de unga från marknaden.

Dessutom är ju knappast själva investeringskostnaden ett problem – även om det skulle innebära att att kommunen fick låna upp mer till själva inköpen, är det ju meningen att lägenheterna ska säljas med vinst.

Men detta är inte aktuellt. Det är alldeles för dyrt att köpa nyproducerat, säger kommunens tjänstemän. Dessutom är det ingen avancerad gissning att byggbolagen skulle sparka bakut ifall kommunen började köpa in sig i nybyggena. Detta skulle ju, gud förbjude, kunna innebära white flight och osålda nya lägenheter på Nackas nya gräddhyllor ifall det spreds att de nya grannarna skulle vara nyanlända.

Istället får de som står längst från marknaden betala priset. Som det brukar vara.

Intressant?

 Fler om , , , ,

Fotnot: Ett alternativ är att köpa in vinterbonade husbilar, som Staffanstorp gjort.

Bostadspolitik 2017: Gör det först omöjligt att låna och elda sedan på bobubblan med huvudlös politik

Lägenheter i Tensta i norra Stockholm, byggda under det så kallade miljonprogrammet på 60- och 70-talet. Av Holger.Ellgaard – Eget arbete, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=7251606

Förra helgen beslutade Malmö stad att avbryta sina köp av bostadsrätter för att ordna boende åt nyanlända. Det meddelade s-kommunalrådet Karin Stjärnfeldt Jammeh meddela, och i en kommentar till beslutet förklarade hon att det var en följd av att lägenhetspriserna det senaste året stigit med hela 19 procent. Enligt kommunalrådet har det därför blivit för dyrt att ordna boendet för nyanlända, som fått kommunplacering i Malmö , på detta sätt.

Sannolikt drar många BRF-ägare i Malmö nu en lättnadens suck, då följderna av att ha kommunen som bostadsrättsägare visat sig kunnat få närmast katastrofala följder i händelse av att de utplacerade hyresgästerna skulle missköta sig eller i värsta fall sätta eld på sin lägenhet. I det senare fallet får nämligen övriga boende stå för självrisken på ett par hundra tusen kronor.

Samtidigt visar beslutet och Jammehs uttalande en närmast osannolik brist på markkontakt och avsaknad av förstående för ekonomiska sammanhang. Kommunalrådet verkar nämligen inte koppla någon del av den rekordstora prisuppgången till hennes egen och den styrande majoritetens elefantliknande inklampande på borättsmarknaden.

Genom att aggressivt intervenera på marknaden – mäklare har fått i uppdrag av kommunen att ”dammsuga marknaden på bostadsrätter” – har såg många som var åttonde enrummare köpts av Malmö stad sedan förra sommaren. Det behövs  ingen expertanalys för att inse att en avsevärd del av prisuppgången drivits på av kommunen själv. En stor aktör, utan finansiella begränsningar (skattebetalarna har bara att skjuta till penagr ifall det uppstår underskott) kan ge sig in i budstriden utan att behöva invänta bankens godkännande.

”Jag kan konkurrera med att jag inte behöver vänta på lån och att vi i princip kan tillträda på dagen”, sa Ralph Vernbecker,  ansvarig för Malmö stads bostadsrättsköp, i en intervju med Sydsvenskan i april i fjol.

Exakt hur mycket stadens köpfest med skattebetalarnas pengar har påverkat prisnivån på lägenheter just i Malmö är naturligtvis svårt att avgöra – det finns ju en underliggande priskurva som inte är helt enkel att separera från påverkansfaktorer som Malmö stads budstrid mot de egna medborgarna. Men ATT det har haft en påverkan varnade de stora mäklarfirmorna för redan förra sommaren.

Trenden med att ge sig ut på den öppna marknaden och ”dammsuga” upp bostadsrätter till nyanlända är inte heller begränsad till Malmö. I Vallentuna har var tredje lägenhet som sålts köpts av kommunen, och hittills har 20 kommuner valt att köpa lägenheter på den öppna marknaden för att kunna erbjuda boende till nyanlända. Ytterligare 30 planerar att göra så under innevarande år.

Vissa ekonomer går så långt som att hävda att effekterna av amorteringskravet, som politikerna röstade igenom och införde förra sommaren i syfte att kyla ner den glödheta borättsmarknaden, i princip helt har upphävts – på grund av kommunernas inklampande på marknaden.

Nere på marknivå, fjärran från de hermetiskt tillslutna bubblor som uppenbart finns i Malmö stadshus, drabbas så kallat vanligt folk hårt. Det blir nu ännu svårare för den som står utan lägenhet att ordna sitt boende. Bankernas amorteringskrav gör att allt fler får nobben på sina låneansökningar. En normal två- eller trerummare i Stockholms kranskommuner och närförorter är numera något som inget par med normala inkomster – till exempel en polis och en undersköterska – kan köpa, ifall de inte har en halvmiljon eller mer sparat och kan plugga in som bottenlån.

Samtidigt har samma politiker ordnat det hela så fint så att marknaden för hyreslägenheter också är stängd för alla med mindre än 10-12 år i bostadskön i stora delar av storstaderna. Förr i tiden fanns det ju oftast möjlighet att få en liten, billig lägenhet i de så kallade miljonprogramsområdena – men den vägen in på marknaden är mer eller mindre stängd. Och även här är det följderna av migrationen som sätter käppar i hjulen.

Det är nämligen i dessa områden, som redan tidigare har en stor invandrarbefolkning, som de allra flesta asylsökande eller nyanlända som fått uppehållstillstånd hamnar. Många utnyttjar den så kallade Ebo-lagen, som får till följd att många flyttar in hos sina landsmän eller släktingar, med en galopperande trångboddhet som följd.

Men i vissa fall används andrahandsuthyrning även som ett sätt att tjäna pengar för den organiserade brottsligheten. Gränspolisen vittnar om att de hittat lägenheter där upp till 50  papperslösa bott på madrasser, till och med på balkongerna. Den som står för kontraktet  tjänar stora summor på verksamheten, medan lägenheterna som de använder för att berika sig aldrig kommer ut på marknaden.

Detta var en utveckling som Boverket varnade för i en rapport från hösten 2015. Den gjordes alltså före den stora flyktingströmmen som ledde fram till att S/MP-regeringen tvingades dra i nödbromsen och införa id- och gränskontroller mot grannländerna. Den har dock fått väldigt lite uppmärksamhet, – det är bara Hyresgästföreningens Hem & Hyra som skrivit om den – och man kan fundera på varför intresset varit så svalt. Innehållet är nämligen av en sådan karaktär att det borde få de flesta politiker att ligga sömnlösa om nätterna; det som beskrivs är framväxten av ett enormt skuggsamhälle – exakt det som Expressens Anna Dahlberg uppmärksammar i dagens ledare – till synes helt utan synbart intresse från vare sig politiker, myndigheter eller bostadsbolag. Ur rapporten:

Handel med kontrakt och otillåten andrahandsuthyrning
Trycket från alla bostadssökande som ständigt flyttar in förvärrar bostadsbristen. Det tar 4–5 år att köa sig till en lägenhet på Boplats Göteborg. I Angered köar ca 10 000–15 000 personer för att få en lägenhet. I centrala Angered söker 2 000 personer lägenhet. Det sliter hårt på människor att inte ha ett ordnat boende under flera år. Därför finns en växande svart marknad med personer som tjänar pengar på att ”förmedla” bostäder på den svarta marknaden. Det finns också en ”tyst kunskap” om hur man kan tjäna pengar på bostadsbristen.

Svarthandel med hyreskontrakt innebär att det går att köpa lägenhetskontrakt; de summor som nämns i intervjuerna är att ett förstahandskontrakt i någon av de tre stadsdelarna kostar mellan 100.000 och 150.000 kronor.

Ett annat växande problem är den olovliga andrahandsuthyrningen. Utan hyresvärdarnas tillstånd säljs kontrakt till nyanlända och lägenheterna hyrs sedan i andra eller tredje hand till ockerhyror. Det kan också finnas flera andrahandskontrakt för samma lägenhet. Den som olovligt hyr ut en hyreslägenhet kan därför tjäna mycket pengar.

Ett andrahandskontrakt går att köpa för runt 50.000–100.000 kronor, och om den verkliga månadshyran är 4.700 kronor kan andrahandshyresgästen få betala 8.500 kronor per månad – ett belopp som ligger i paritet med socialtjänstens takbelopp för vad en lägenhet maximalt får kosta enligt bidragsnormen för försörjningsstöd. Utöver det får andrahandshyresgästen ofta betala en deposition på lägenheten som kan uppgå till 50 000 kronor, vilken socialtjänsten går in och betalar.

Folk som flyttar säger i allmänhet inte upp sina hyreskontrakt utan lägenheterna hamnar på den svarta marknaden. Ungdomar anmäls till bostadskön och när de blir myndiga får de en lägenhet som sedan hyrs sedan ut i andra hand.

Det berättas att en och samma lägenhet kan inbringa upp till fyra månadshyror. På pappret ser det ut som om familjen hyr en lägenhet men i själv verket hyr de bara ett rum medan andra familjer hyr andra rum i samma lägenhet. En del personer har förstahandskontrakt på lägenheter hos flera kommunala bostadsbolag fast de själva inte bor i någon av lägenheterna. Mellan 10 och 15 procent av alla hyresrätter uppskattas vara olovliga andrahandskontrakt, och det kan finnas så många som 300 olovliga andrahandskontrakt i en enskild stadsdel.

Tidigare begärde Socialtjänsten att bostadsbolagen skulle godkänna andrahandskontrakt men det gör man inte längre. Därmed kan flera hushåll få försörjningsstöd fast de inte har godkända hyresavtal. Polisen vill sätta stopp för detta men det finns ett rättsfall som säger att socialtjänsten i första hand ska se till klientens behov av bostad. Socialtjänsten uppfattar därför att det inte är förenligt med socialtjänstlagen att ifrågasätta om en person har ett godkänt andrahandskontrakt eller inte. Det innebär att en adress kan förekomma på flera olika andrahandskontrakt. Skulle man säga upp alla olovliga kontrakt så skulle det bli massbostadslöshet.

Socialtjänsten, som alltså är väl medveten om att flera av lägenheterna hyrs ut svart – och ibland alltså av den organiserade brottsligheten, betalar ändå för dem som bor där, eftersom det inte finns några alternativ. Därför är det kanske inte så förvånande att kötiderna i bostadskön ökar allra snabbast i det som kallas utanförskapsområden, som exempelvis Tensa och Rinkeby. Sedan 2011 har kötiderna i dessa och liknande fördubblats, vilket statistiken nedan från Stockholms bostadsförmedling visar.

Nu vill jag med detta givetvis inte säga att allt beror på att förorten styrs av en slags bostadsmaffia, men vad siffrorna pekar mot är dels att rörligheten på bostadsmarknaden har minskat avsevärt i dessa områden, dels att trångboddheten accelererat. Och svarthandeln har redan lett till ett flertal mord.

Detta, mina damer och herrar, är vad som kallas en triple whammy:

  1. Först gör politikerna – genom att medvetet underlåta att åtgärda de mer än 70 år gamla bristerna på den så kallade bostadsmarknaden – det omöjligt för människor med normala inkomster att låna till boende i storstadsområdena.
  2. Därefter stryper samma politiker genom beslut (eller frånvaro av beslut) möjligheten att skaffa en hyresrätt till rimligt pris utan att stå i kö i 10-15 år. Den som är tvungen att hitta en lösning snabbare hänvisas till andrahandsmarknaden – där snitthyran för en etta nu är över 10.000 i månaden –  eller till maffian…
  3. Till sist driver samma politiker upp priserna på bostadsmarknaden, genom att konkurrera ut dem som satsar sina sista slantar på att hitta någonstans att bo – med våra egna skattepengar.

Till sist kan man förstås undra hur lurade de som betalat bubbelpriser för sina lägenheter kommer att känna sig ifall priserna faller – något som inte alls är en omöjlighet nu när Malmöpolitikerna beslutat att upphöra med att dopa bostadsmarknaden. För precis som bland andra Cornucopia skrivit om beror inflyttningsnettot till storstäderna  i praktiken enbart på stor flykting- och anhöriginvandring. De som redan är etablerade på arbetsmarknaden och/eller redan har jobb flyttar istället ut från städerna. En slags white flight från en ohållbar marknad där den reglerade hyresmarknaden är stelfrusen och priserna på den fria ”marknaden” stänger ute alla utom dem som kunnat göra bostadskarriär och utan problem kan få loss runt halvmiljonen i kontanta medel.

Ibland funderar jag stillsamt på hur mycket det egentligen krävs för att folkligt uppror?

Intressant?

Fler om , , ,

Bostadsmarknaden kanske skulle må bra av mindre politik istället för ännu mer detaljreglering

Den galopperande bostadskrisen förvärras nu dag för dag. Att få tag i en lägenhet i Stockholm innebär numera inte bara att man behöver stå i bostadskön i ett antal decennier. Det har ju förvisso varit själva grundtillståndet under 70 års tid, vilket jag skrev om i Aftonbladet härom veckan. (Artikeln 70 år av kö och kris finns även att läsa i Aftonbladet Plus.)

bostadskris_fse

Aftonbladet den 15 oktober.

Vad som är den stora skillnaden idag, om man bortser från det faktum att det numera står drygt 550.000 i kö mot bara 22.000 1947 är att det numera råder kö – överallt.

propaganda47

Stockholms bostadsförmedling bildades 1947, och dess första beslut var en dra igång en stor propagandakampanj för att skrämma bort folk från att flytta till huvudstaden.

Tidigare hade innerstad och närförort förvisso långa kötider, medan det oftast gick att få tag i lediga bostäder lite längre bort från stan, i de så kallade miljonprogrammen. Nu är det fullt överallt och köerna närmar sig tio år även i utanförskapsområden som Husby, Tensta och Rinkeby.

I veckan uppmärksammade Sydsvenskan att Malmö beslutat att köpa in 56 bostadsrätter under kommande år till en kostnad av 50 miljoner kr. Detta för att kunna uppfylla sina åtaganden  enligt den migrationspolitiska uppgörelsen, där kommunerna åläggs att ta emot  tusentals  nyanlända som slussas ut under kommande år.

Istället för att behöva ta impopulära beslut som att låta nyanlända gå före i bostadskön – i Ekerö kommun kommer sannolikt samtliga lediga lägenheter nästa år gå till denna grupp – väljer alltså Malmö liksom ett flertal andra kommuner att köpa lägenheter på den öppna marknaden.

Problemet är att när en stor aktör som kommunen köper upp var åttonde tillgänglig bostadsrätt på marknaden – där man oundvikligen tvingas in i budgivningar mot privatpersoner –  är det ofrånkomligt att det inte också får en prispåverkan. Att som kommunen hävda att detta inte driver upp priserna är bara rent fjanteri. Om man ska köpa en lägenhet på den öppna marknaden är det nämligen bara en sak som gäller: Att vinna budgivningen genom att lägga mer än alla andra spekulanter.  Och en penningstark aktör som bestämt sig för att köpa behöver inte låta sig begränsas av storleken på införskaffade lånelöften.

(I detta fall är det ju dessutom Sveriges skattebetalare som gemensamt garanterar fiolerna via det kommunala utjämningssystemet, eftersom Malmö egentligen är utfattigt.)

Och hur skulle kommunens ombud veta exakt vid vilken budnivå det är dags att dra sig ur affären för att köpet inte ska bli ”marknadsstörande”?

Självklart kommer ett antal hundra kommunala skattemiljoner extra på bostadsrättsmarknaden att ytterligare driva på prisuppgången. Vilket ju onekligen är intressant, med tanke på hur extremt viktigt samma politiker tyckte det var för bara några månader sedan att till varje pris kyla ner den överhettade marknaden. Det var ju därför det lagstadgade amorteringskravet röstades igenom – en lag som skulle få hejd på den osunda prisutvecklingen på fastighetsmarknaden.  (Vilket den också såg ut att göra, i alla fall till en början.)

Nu, ställd inför en situation där samma politiker finner sig ha lovat mer än de klarar av, väljer de att agera i panik och hälla ännu mer bensin på brasan.

Denna typ av politisk aningslöshet är förvisso inget nytt, särskilt inte när det gäller svensk bostadspolitik. Som jag berörde i min artikel, finns det en röd tråd som löper från 1947 fram till idag. Nämligen att det som kallats ”bostadspolitik” ständigt har misslyckats med att lösa bostadsbristen. Påfallande ofta har åtgärderna istället förvärrat problemen.

I en klass för sig i avdelningen kontraproduktiv politik står beslutet att ge en enskild lobbygrupp – Hyresgästföreningen – i det närmaste oinskränkt makt över hyrorna.  Från början var tanken god – hyresgäster skulle slippa skörtas upp av skrupelfria värdar – men idag har hela systemet med hyresregleringen havererat och driver paradoxalt nog på en utveckling mot allt färre hyresrätter.

I DI skriver företrädare för branschorganisationen Fastighetsägarna hur privata hyresvärdar i årets förhandlingar hindrades från att höja hyrorna med mer än 0,7 procent för 2017 – alltså långt under den beräknade inflationen som bedöms hamnat på  1,8 procent. Ur debattartikeln:

HGF lämnade förhandlingsbordet efter att ha erbjudit Stockholms fastighetsägare en hyreshöjning på 0,7 procent. Signalen till stadens hyresvärdar är tydlig: ”Passa på att sälj era fastigheter nu när fastighetspriserna är höga. Ni kommer inte att tjäna något på att behålla dem.”

För 40 år sedan var 90 procent av lägenhetsbeståndet i Stockholm hyresrätter. Idag är andelen nere på 35 procent. Detta är ett resultat av att det blir en allt sämre affär att hyra ut lägenheter, samtidigt som fastighets- och bostadsrättspriserna sätter ständigt nya prisrekord. Och vilken hyresgäst i Stockholms innerstad eller närförort nobbar möjligheten att bli mångmiljonär utan att ha behövt göra något mer än att hänga kvar i sin lägenhet – oavsett om hen har behov av den eller inte – tills det blir dags för ombildning?

Fastighetsägarna bedömer att med nuvarande takt kommer hyresrätten att vara i det närmaste utrotad i Stockholm i början av 2020. Då kommer det bara finnas bostadsrätter i innerstaden som blir ett exklusivt reservat för mångmiljonärer; bostadskarriärister som kan tacka 70 år av feltänkt politik för sin rikedom.

Allt medan inflyttande, studenter, nyanlända och hemlösa möts av allt högre murar. Dessa hänvisas till att betala ständigt högre andrahandshyror eller köpa bostadsrätt för mångmiljonbelopp. Det senare en möjlighet som starkt begränsats genom det nyligen klubbade amorteringskravet, åtminstone om man är ung och saknar föräldrar med miljoner på banken eller möjlighet att öka den egna belåningen.

Och lyckas de trots allt få lånelöfte kan de alltså se fram emot det tveksamma nöjet att bli örverbjudna av den egna kommunen som också är ute på lägenhetsjakt.

Den enda politik som egentligen inte prövats under de alla dessa decennier av ständigt eskalerande bostadskris är – mindre politik.

Kanske det vore något att prova på? Det kan i alla händelser inte bli värre än det är nu.

Intressant?

Fler om , , ,

© 2019 Fröjdhpunktse

Tema av Anders NorenUpp ↑

%d bloggare gillar detta: