And The Band Played On

Etikett: amoerteringskrav

Bomarknaden svajar när pappas pengar sinar

Idag är den sista dagen för att köpa bostad om man vill ha chansen att slippa från det nya amorteringskravet, som införs i morgon den 1 juni. Då blir det nämligen lag på att att amortera ner sitt bolån med två procent av köpesumman årligen ner till 70 procents belåningsgrad, och därefter en procent tills lånet är hälften eller mindre av bostadens värde, räknat vid köpetillfället.

Ett ganska modest krav, kan tyckas, och det hade det varit ifall politikerna infört det för 10-15 år sedan – innan den gigantiska boprisbubblan pumpades upp med en explosiv blanding av rekordlåga räntor, avskaffad fastighetsskatt och en mångårig politisk handlingsförlamning när det gällt att reformera den dysfunktionella hyresmarlknaden – framför allt i huvudstaden – som idag allt mer framstår som ett klientelistiskt system av sydeuropeiskt eller balkanskt snitt.

Idag, däremot, kan amorteringskravet visa sig fullkomligt förödande – framför allt för unga. Oron är stor för vad som ska hända framöver – risken är att den som ännu inte hunnit skaffa någon bostadsrätt före amorteringskravet blir ”inlåst” hos sina föräldrar under överskådlig framtid. Åtminstone i Stockholm där alternativen är andra-, tredje- eller fjärdehandsuthyrning till ockerpris, kommunal bostadskö (10-15 år) eller pengar under bordet till bostadsmaffian.

Och den som redan har köpt en liten etta under det senaste året – alltså den tid som amorteringskravet stötts och blötts av politikerna – riskerar en liknande inlåsningseffekt, fast i den egna lägenheten vars pris pumpats upp av det hysteriska racet för att hinna göra affär innan de nya reglerna infördes. Framöver är det nämligen inte alls säkert att köparna får igen sina pengar, något som det redan har rapporterats om på sina håll, fast inte särskilt högt eftersom ingen vill riskera att tala om bopriskrasch. Bostadsmarknaden i Stockholm är ju lite som Fight Club – den första regeln om boprisbubblan är att man inte pratar om boprisbubblan. Det är bara uppåt som gäller!

Ändå rapporteras det nu från flera håll om påtaglig oro på den fram till helt nyligen stekheta bostadsmarknaden, där spekulanterna stod i kö ute i trapphusen och budade på lägenheter i garderobsstorlek där säng eller soffa med nöd och näppe fick plats. Skrubbar ombyggda från källarförråd såldes i förorterna för 70.000 kr kvadratmeten, och prisuppgångar på 30-40 procent över utropspris uppfattades allmänt som en slags naturlag.

Idag är bilden en annan. Spekulanterna rapporteras vara avvaktande och utbudet är större än någonsin, så stort att mäklarna nu tackar nej till fler uppdrag. Vissa tvingas till och med sälja med förlust, och allt fler drar tillbaka sina objekt från marknaden när de inte lyckas få ut förväntat pris. Tecknen på en smygande bopriskrasch finns där, men det talas alltså inte så högt om dem. Fight Club-reglerna ni vet.

Själv var jag på visning av en fin liten etta i Danvikstull förra veckan, en typ av lägenhet vi kollat på till den äldsta dottern under längre tid. I vintras slutade priset för en liknande etta på nära 2,6 miljoner. På visningen förra helgen kom mindre än en handfull personer, och budgivningen verkar ha slutat på 2,2 miljoner. Om det också skulle bli slutpriset så innebär det alltså en 15-procentig sättning på bara några månader. Liknande rapporter har nått mig via förstahandskällor – bekanta som själv köpt lägenheter till barnen – om att priset på ettor i de centrala delarna i Nacka minskat med runt 300.000 sedan de högsta noteringarna i vintras.

Återigen, detta är ju bara så kallad anekdotisk bevisföring, och prisrallyt kan givetvis ta fart igen framåt sensommaren. Ändå tror jag att amorteringskravet kan slå betydligt hårdare än vad någon kanske tänkt på tidigare – och anledningen kan stavas pappas pengar.

Låt mig förklara.

Många av de lägenheter som ökat mest i värde på senare år är små ettor i Stockholms innerstad och närförorter. Det är hemmavarande barnen i 20-årsåldern som behöver flytta till eget, men i brist på en fungerande bostadsmarknad är enda valet att köpa en bostadsrätt om man vill slippa trängas med vuxna barn där hemma. Kontantinsatsen, normalt 15 procent, har föräldrarna kanske sparat och gentat ihop till barnen under åren, och förhoppningsvis räcker pengarna som handpenning till första bostaden. Just denna ”pappas pengar-effekt” tror jag är gravt underskattad när det gäller förklaringarna till det senaste årets boprisrally.

Men nu förändras allt i ett slag. Föräldrar som vill att sonen/dottern ska ha någonstans att bo, måste antingen gräva djupare i plånboken och peta in 30 procent i kontantinsats istället för 15 – i alla fall om månadskostnaden för den lilla ettan inte ska bli alltför hög för barnet som studerar eller har låga inkomster så här i starten av yrkeslivet. Alternativet är att amortera 2.000-3.000 i månaden – ovanpå räntebetalningarna. Något som i det närmaste fördubblar månadskostnaden för den lilla ettan som låt oss säga köps för två miljoner. Jag har gjort en jämförelse nedan.

Som synes innebär amorteringskravet att 20-åringen som vill flytta hemifrån inte bara ska skaffa fram 15 procent av köpeskillingen i kontantinsats, utan dessutom måste amortera 2 procent av lånesumman ner till 70 procent. Det innebär ytterligare ett par tusen i månaden, ovanpå ränta, månadsavgift, el, bredband och försäkringar. I runda slängar hamnar då månadskostnaden på 6.800 kr istället för dryga 3.800 som före amorteringskravet. Eller nästan det dubbla.

Den enda rimliga möjligheten att undvika denna kostnadsexplosion är att också dubbla kontantinsatsen,  från 250.000 till en halv miljon. Vilket för en familj som den min, med tre barn, innebär att jag antingen måste ha 1,5 millar sparade (det är inte många som har), alternativt en villa eller lägenhet med utrymme för att öka bottenlånet med motsvarande belopp. Visst finns det många rika mammor och pappor i Stockholms villaområden, men sannolikt inte så många så att de orkar hålla uppe priserna på den nivå som de legat på under våren.

Amorteringskravet kan alltså mycket väl visa sig vara den svarta svan som seglar in och biter hål på bostadsbubblan. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med likvida medel i The bank of mum and dad längre för att hålla uppe priserna på smålägenheterna. Och då kan krisen vara ett faktum, även om den i sann Fight Club-anda kommer att ske under största möjliga tystnad för att inte riskera att störa bilden av den framgångsrika svenska ekonomin.

Förutom att det innebär mer eller mindre totalt flyttstopp för unga utan föräldrar med mångmiljoninkomster och/eller ett antal årslöner sparade på banken, innebär morgondagens amorteringskrav att vi kan få ytterligare en massiv inlåsningseffekt på bomarknaden. För den som köpt dyrt – och alltså nu bor billigt och amorteringsfritt – riskerar att drabbas av en dubbel smäll när vederbörande träffar kille/tjej och beslutar sig att flytta ihop i en större bostad. Då kan lägenhetsägaren tvingas att dels hantera en förlust på ett par hundra tusen, dels tvingas amortera ett avsevärt högre belopp på den nya lägenheten än den gamla.

Sådant där kallas för inlåsningseffekter.

Och som alltid när politiker ska gå in och leka ekonomer, slutar det med att de flesta förlorar. Så även denna gång.

Hur som helst ska det bli intressant att följa utvecklingen.

Fotnot: För alla som genus-rasar på rubriken: jag menar givetvis inte att det bara är ”pappas pengar” som drivit boprisbubblan, det kan lika gärna ha varit mammas. Det är bara ett vedertaget uttryck. (Egentligen föredrar jag det amerikanska Bank of mum and dad, som är betydligt mer korrekt i sammanhanget.)

Fotnot 2: Lösningen på att alla dörrar stängs för förstagångsköparna ska nu istället bli att införa subprimelån av ungefär samma typ som utlöste finanskrisen för åtta år sedan.

Fler om , , , ,

Regeringen och FI pumpar upp bostadsbubblan

Den svenska bostadsmarknaden befinner sig på kokpunkten. Folk budar som galningar på hus och lägenheter, och trots varningar pumpas bubblan upp mer och mer – pådriven av historiskt låga räntor och en total brist på politisk insikt om hur många års planekonomisk hyresreglering skapat till en närmast permanent bostadsbrist och skyhöga priser i den fritt handlade delen av marknaden. Unga  i storstadsområden som vill flytta hemifrån, får nöja sig med att hyra i andra, tredje eller fjärde hand, om de inte har turen att ha välbeställda föräldrar med ett par miljoner på fickan som kan köpa dem en biljett förbi den stelfrusna bostadskön. Jag själv, med två snart vuxna barn, börjar inse att ingen av dem kommer att flytta före 30 (om de inte tänker smart och skaffar partner med försthandskontkrakt).

Efterfrågan på bostäder är nu 30 procent större än utbudet, och var femte lägenhet säljs före visning. I februari låg slutpriserna för lägenheter på söder i snitt 17 procent över utrop, enligt Mitt i Stockholm. En liten 18-kvadratare i Finntorp, Nacka, gick i veckan för rekordpriset 1,5 miljoner – 84.000 kr per kvadratmeter.

Och ändå är det bara början. För nu, när Finansinspektionen gett besked om hur det kommande amorteringskravet – som är tänkt att införas från den 1 augusti – ska se ut, pumpas bubblan upp till enorma proportioner. För vad som händer är att det är just amorteringskravet – som bara ska gälla nya lån tagna efter den 1 augusti – kommit att fungerar som en blåslampa, tvärtemot intentionerna. På en redan överhettad marknad där utbudet är rekordlågt och behovet av bostad gigantiskt, har sträckan fram till augusti blivit ett veritablt sprinterlopp där det gäller att till varje pris säkra bostadsaffären innan amorteringskravet klubbas igenom. Ett amorteringskrav som många av dagens bostadsköpare – speciellt de som är nya på marknaden och inte har en miljon till kontantinsats – inte kommer att ha råd med.

Därför gäller det att köpa nu, och buda som det inte fanns någon morgondag.

Själv bor vi ganska bra i stor lägenhet, men hade gärna flyttat till hus med lite mer utrymme för tonåringarna, eftersom de nu måste bo kvar även som vuxna (eller till de hittar en rik partner med förstahandskontrakt). De senaste årens prisrally gör det dock omöjligt att hitta något objekt som vi ens är i närheten av att ha råd med – och då tjänar vi ändå bra. Och det är till stor del denna inlåsningseffekt – med exempelvis äldre par med låga inkomster och utflugna barn som sitter kvar i sina stora villor, eftersom det är för dyrt att flytta till mindre lägenhet – som gör att utbudet blir skralt. En brist som i sin tur driver på priskarusellen ytterligare.

Och nu eldas alltså priserna på  ännu mer, denna gång av regeringen och Finansinspektionen. För istället för att fungera dämpande på priserna, blir löftet om amorteringskrav som att hälla bensin på brasan. Bra gjort där.

Så där går det när politiskt välmenande beslut får diametralt motsatt effekter, eftersom ingen bemödat sig riktigt om att tänka först. Risken är nu att den megabubbla som blir resultatet växer sig så stor att den hotar att sänka ekonomin när den spricker. Och därmed kan regeringen tvingas backa – från amorteringskravet. För med nedgångar på 25 procent, som Finansinspektionen själv bedömt bli resultatet av  de nya reglerna, riskerar många av de som budar som dårar idag att sitta med bostäder som de kommer att göra brakförluster på. Om de tvingas att sälja.

Det här kan gå åt h-e i en handväska, som amerikanerna säger.

Fast enligt finansmarknadsministern fungerar Sveriges bostadsmarknad finfint. Inga problem, cirkulera!

Intressant?

Fler om , , ,

© 2021 Fröjdhpunktse

Tema av Anders NorenUpp ↑

%d bloggare gillar detta: